2015北京高端楼盘地图(下)

  2015年的北京高端住宅遍地开花,既有位于内城传统高端住宅区的,也有位于非传统高端住宅区、需要开发商提供更多产品附加值来挑战区域属性的。那么

  2015年的北京高端住宅遍地开花,既有位于内城传统高端住宅区的,也有位于非传统高端住宅区、需要开发商提供更多产品附加值来挑战区域属性的。那么,究竟哪些片区能够如愿晋身高端住宅区版图,在价格和价值两方面受到市场认可?传统高端片区是否能够继续发力、以更优异的产品巩固市场地位呢?本刊对此进行了梳理。

  东、西城板块

  新盘全面“高端住宅化”

  随着融创农展馆项目以超过16万元/平方米的均价取得预售许可证、中赫万柳书院以14.5万元/平方米现房入市,北京高端住宅的定价线冲上了15万元/平方米。但这些项目都是区域内的突兀的“制高点”,即便对所在区域的其他新房、二手房的价格有所拉动,区域整体单价也没有超过十万元。但作为老北京城的主要依托之所的东城和西城,新盘定价单价已经全面接近十万元,进入全面“高端住宅化”的时代。不过,动辄两三千万的高总价也令核心城区的项目去化速度较慢,销售周期长。

  项目点评:万科北河沿甲柒拾柒号——如项目案名所示,项目位于东城区北河沿大街甲77号,项目已经不需要再另花心思取名,只需要将优越的地理位置标注出来,名副其实的皇城脚下,即可“炫耀”出项目的身价,也是万科目前在北京最高端住宅项目。

  根据北京市住建委公布的信息显示,万科北河沿甲拟售价格约15万元/平方米,自2013年9月取得现房销售证以来,共售出3套,报价3700万元/套起,成交价格9.8万元/平方米。

  中信·国安府——项目位于宣武门,在琉璃厂西侧,紧邻着庄胜崇光百货,可享受西城优质教育资源,是二环内比较稀缺的在售大体量项目。

  项目去年11月取得预售许可证,推出143套房源,现在处于可售状态的只有3套,其他都处于已签约、已预订等阶段。项目前期为多做宣传,在高价项目中却取得了比较快的销售速度,说明了地段在购房人眼中仍是重要因素,改善型客户的消费能力也比较强。

  长安太和——项目位于东城区建国门内大街,已进入现房销售阶段,拟售价格11.5万元/平方米,成交均价8.5万元/平方米。根据北京市住建委公布的信息显示,项目规划为酒店式公寓,成交产权年限显示为70年。户型面积为105—370平方米的一至三居。

  地图指南:北京东城、西城住宅项目已经饱和,目前在售新盘多为销售或者开发多年的项目。东、西城也是北京重要的优质教育资源集中地,再加上对城市优质资源的拥有,虽然在单盘的价格上已经有其他区域的项目赶超,整体的新盘售价在全北京依然占据着制高点。

  亦庄板块

  生态宜居居住区继续发力

  作为国家级经济开发区,亦庄近年来的发展驶入了快车道,高新产业密集进驻。由于规划先行的发展策略,不同于大多数区域先炒地价、炒房价,亦庄产业布局、路网建设以及绿化先行。而且亦庄的交通比较便利,交通拥堵现象也好于其他区域。

  依托于国家级开发区的背景、亦庄云集了大批外企和高新企业,这批企业员工对居住的要求也比较高,导致亦庄的住宅产品从早期开始便贴上改善型和高端住宅的标签,以别墅和低密度项目为主。现如今,随着品牌房企的密集进驻和高地价的出让,亦庄也聚集了大量的中高端住宅改善型住宅。尤其是南海子公园知名度的提升,亦庄生态宜居的面貌逐渐展现在购房人面前。

  项目点评:亦庄·金茂悦——亦庄·金茂悦位于亦庄南海子公园东南1000米。亦庄金茂悦是“方兴地产”继成功开发广渠·金茂府、望京·金茂府、亚奥·金茂悦之后又一“金茂系”产品。均价为4.2万元/平方米。项目拥有升级版绿色科技系统营造宜居“恒温、恒湿、恒氧”空间,其定制五星级精品会所,全程名校配套,更是成就了亦庄全新的精品生活内涵。

  枫丹壹号——项目位于亦庄核心生活区南海子公园东北500米,户型为联排别墅370平方米,叠拼别墅220—250平方米,均价为1000万元/套起。2014年,保利地产与融创中国联袂打造的高端住宅品质墅区——枫丹壹号,以40亿元的销售成绩画上了完美的一笔,项目正逐渐成为引领亦庄楼市的风向标杆,良好的口碑和高品质的产品使得项目成为众多高端住宅改善客户的置业目标。

  中信府(中信新城)——位于亦庄三海子东路与凉水河二街交汇口路北,项目西北两侧和东侧紧邻南海子郊野公园和凉水河,依托优势规划的生活公园,与南海子公园形成双公园的优质生态居住环境。主力户型为140— 210平方米三至四居,均价为3.5万元/平方米。

  地图指南亦庄区域是目前北京各热门居住板块中新盘供应比较集中的区域,多家知名开发商相继在亦庄拿下体量不小的住宅用地。由于改善型产品密集,竞争较为激烈,各项目对于产品打造比较用心,新盘在户型、园林、健康科技等方面比较下功夫。以凉水河为界,亦庄被大致划分为核心区和河西区。核心区有地铁亦庄线经过,是比较成熟的商业办公区域,住宅较少,但也有如林肯公园等深耕区域多年的大盘,已有一定入住率。河西区近年来土地出让频繁,新盘密布,由于位置较核心区偏远且不通轨道交通,与南海子公园较近,生态自然环境较好,河西区的项目多主打绿色健康,均价在3.5万元/平方米左右。

  亚奥板块

  搭上奥运会的“快车”飞速发展

  亚奥区域凭借2008年北京奥运会迅速崛起,区域价值近些年来不断攀升。随着各大品牌房企竞相涌入,区域房价不断走高,亚奥区域也成为了北京高端住宅人群的聚集地之一。据悉,2008年亚奥区域供应量的80%均为建筑面积在100平方米以上的大户型产品,46%为建筑面积在200平方米以上的超大户型,多为迎合高端住宅客户群的升级型置业或投资型置业需求。

  项目点评:红玺台——位于东北三环太阳宫桥向北800米,东临太阳宫公园以及太阳宫体育公园,环绕燕莎国际涉外商圈与亚奥核心区。目前主力户型为240-294平方米四居,均价在8.5万元/平方米。社区会所率先引进设置了partyroom、guessroom两大创新功能,从业主的未来生活需要出发,营造“中国式沙龙”。

  紫御华府——毗邻奥林匹克森林公园,位于奥林匹克公园北侧,均价约8.1万元/平方米,户型为340-380平方米四居,复式为800平方米。项目被景藏公园、东小口森林公园以及奥林匹克公园所环抱形成了天然氧吧,可谓是北京最佳居住养生区域之一。

  亚奥·金茂悦——位于亚奥核心区,北五环红军营南路附近。方兴地产打造的金茂品质“悦”系列产品,也是金茂品质三大板块之一。目前项目户型主要是176平方米-183平方米四居,均价在53000元/平方米左右。高覆盖率的太阳能使用、24小时生活热水、舒适节能的地板采暖、户户被动式新风对流等等细节,绿色科技处处可见。

  地图指南亚奥区域周边有国家奥林匹克森林公园、清河郊野公园等公园绿地,以及多家高尔夫球场环绕,周边大环境在北京已属难得。亚奥区域的合理规划对于区域的可持续发展起到了带动作用,而开发商的进驻和巨资投入更是使亚奥区域的发展起到了积极的推进作用。近期区域二手房销售价格区间为5万—6万元/平方米。

  东坝板块

  房价“破五”不再遥远?

  东坝区域位于北京东北五环外,一直以来是保障房、经济适用房的集中地。东坝区域作为北京东北部热点区域,从2013年开始,恒大、保利、首开等多家品牌开发商大规模进驻东坝。而2015年伊始首开-龙湖联合体以11.25亿元拿下朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块,溢价率达42%,折合楼面价超过3万元/平方米。业内专家预测,此番拿地后,后续项目“破五”并不遥远,区域房价有望进入5万元时代。而众多开发商齐聚于此也形成了品牌地产集群效应,使得各楼盘社区之间能实现良好的资源配套共享,同时也带动了整个东坝区域各项配套的完善发展。

  项目点评:利锦府——利锦府位于朝阳区东坝中街与东坝中路交汇处,项目周边拥有丰富的自然景观,邻近有北京最大的城市公园朝阳公园以及红领巾公园、朝阳体育中心、庄园高尔夫球场等,在项目周围形成天然氧吧,为社区带来绿色、环保的生活环境。目前均价49500元/平方米,主力户型有105平方米-113平方米两居与123平方米三居。

  北京奥林匹克花园——位于朝阳区姚家园路与东坝中路交叉口路北800米,预计2015年上半年推出新房源,价格在4.5万-5万元/平方米,户型以138—196平方米三至四居为主。总规划面积79.28公顷,总建筑面积为86万平方米,40%的高绿化率,按照人体工程学打造的奥林匹克主题景观,将运动、园艺、人文等设计要素贯穿于景观中,营造真正绿色健康生活。

  地图指南东坝组团是规划的高品质大型低密度绿色生态居住区和未来最大的高端住宅商务区之一。东坝千亩湖生态公园、东坝千亩观光果园、蟹岛高尔夫训练中心使人感到疲倦时得以真正享受自然。目前区域二手房价格约为20000元/平方米上下。但随着区域内人口持续增长,庞大的人口密度为东坝商圈交通上带来了很大压力,并且区域餐饮等配套也是近期比较急切需要改善的问题。

  亚林西板块

  带动高端住宅置业西南

  作为2015年北京土地市场的“第一拍”,并且是位于三环稀缺地理位置,丰台区亚林西两地块受到人们的关注,最终两地块分别以42亿元和44.9亿元的价格被华润、招商、九龙仓、平安联合体拿下,奠定了2015年北京一月土地市场联合体高价拿地的基调。

  自从2013年7月夏家胡同地块以4.5万元/平方米的楼面价成为当时的北京单价地王后,一直以来比较冷清的西南区域开始受到人们关注,随着亚林西地块的出让,以及其后丰台白盆窑86.25亿元地王的出现,更将西南三四环线区域的土地价值带入新的阶段。

  项目点评:亚林西地块——丰台区亚林西两地块分别以

  42亿元和44.9亿元的上限价格并配建一定面积的限价房成交。有业内人士分析,从目前来看,亚林西的位置虽不是很好,但从周边土地的价值来看,该价格还是值得的,地块西侧就是夏家胡同地王和西局地王,未来懋源、龙湖、泰禾等房企预计会推出单价在8万—10万元的高价项目。

  京投银泰万科西华府——项目临近地铁郭公庄站,拟售价格4.3万元/平方米左右,成交均价3.9万元/平方米,户型面积为60—200平方米一到三居。项目占地23万平方米,建筑面积约70万平方米,配有约10.8万平方米的配套公共建筑,包括写字楼、购物中心、主题商场等。

  紫辰院——项目位于西四环中路,也是运营多年的大盘,目前在售为五期高端住宅改善型产品,涵盖独栋别墅、联排别墅、平层大宅、高端住宅商业等多重业态。项目还与北京十一学校签约,业主子女可享受优先入学。项目目前拟售价格6.7万元/平方米,成交价格6.4万元/平方米,处于已签约、已预订等状态的房源为78套。

  地图指南:亚林西地块两宗宅地位于南三环内,位于凉水河、右安门外大街、菜户营南路之间。近邻首都医科大学、和平医院等多所医院,但目前为城中村和棚户区,多为低矮老旧建筑,区域目前在售新盘较少,区域发展尚待时日。

  山后板块

  可售项目日渐稀缺

  百望山东侧、颐和园以北一片区域,业内多称其为山后地区。该板块处于名副其实的北京上风上水区域,临近三山五园皇家行宫苑囿,生态环境优越;周边学府林立,教育文化资源丰富。受限于土地出让,目前区域内在售项目有限,近几年销售表现不错的西山壹号院临近结案,使区域内的在售项目更加稀缺。

  项目点评:西山壹号院——目前接近售完,剩余房源不足10套,曾是北京的明星楼盘,是融创在北京的标杆代表作。项目拟售价格6万元/平方米左右,成交均价在5.6万元/平方米。西山壹号院位于海淀区圆明园西路药用植物园北侧,西观百望山森林公园、南邻北京药用植物园,园区还保留10万平方米原生态山境公园。项目继承了京西大院文化,建筑交错布局形成超过80米宽的楼间距。项目地处传统教育优势地段的海淀,教育文化资源也比较优越;此外项目还引进了北大附小实验幼儿园,占地7000平方米,规划14个班级,双语教学。

  五矿万科如园——位于海淀西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角,依托西山山脉“三山五园”的古代皇家园林风光,是万科成熟产品系里对中式风格的建筑诠释比较到位的项目。五矿万科如园项目占地12万平方米,总建筑面积约26万平方米,总户数约为800户左右,以280—310平方米大四居为主力户型,销售均价在5.5万—6万元/平方米之间。

  地图指南:山后地区是曾经的北京西郊,虽然随着北京城市范围的扩大,五环开外都不算远离城区,但此地毕竟不是城市核心区,地缘客户明显,多为工作于海淀、中关村等地人士。区域内自然生态环境优越,高端住宅项目也多为大面积项目,有作为第二居所的特质;但区域内确实交通方便,教育资源优厚,作为第一居所也十分适合,此区域结合了第一居所的便利生活和第二居所的自然环境,对于有经济实力的地缘置业者来说是不错的选择。

  (北京参考记者 王坤朔 实习记者 王楠)

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